Perché acquistare casa per affittarla quando puoi affittarne una e metterla in subaffitto?
Questo sembra essere un business proficuo e basso rischio, migliore degli investimenti finanziari… Ma è davvero tutto oro ciò che luccica?
Vediamo meglio…
SUBAFFITTO VS ACQUISTO IMMOBILE
Affittare un immobile è meno oneroso che acquistarne uno. In fin dei conti, se tutto va male, ci avrai rimesso i soldi dell’affitto. Quindi, da questo punto di vista si,affittare a lungo termine, per subaffittare su airbnb a breve, potrebbe essere un’alternativa…
Questa operazione è una sorta di “arbitraggio” immobiliare. Ma l’arbitraggio solitamente ha bassi margini…
ATTENZIONE…
Ricorda che devi informare il proprietario dell’immobile dell’attività che stai intraprendendo alcuni contratti di locazione prevedono il divieto di subaffitto. Inoltre, per svolgere l’attività senza partita iva (non professionale) potrai farlo con al massimo 4 immobili e puoi offrire solamente il servizio di pulizia.
UN ESEMPIO
Ecco un esempio concreto:
COSTO AFFITTO IMMOBILE
Ipotizziamo di iniziare questo business in centro a Firenze, luogo in cui il tasso di occupazione si mantiene elevato durante l’anno. Ecco un attico, a Santa Maria Novella a Firenze. Ben arredato e curato. Costo totale 2.700€ al mese.
Il che equivale a 90€ a notte. (Escluse utenze, acqua, luce, gas)
PREZZI AFFITTO AIRBNB
Ecco invece i prezzi degli affitti a breve termine su AIRBNB nella stessa zona:
La ricerca è stata impostata su un intero alloggio. Ho preso 3 periodi differenti: bassa stagione, media stagione e alta stagione. I prezzi si aggirano sui 130€ a notte in bassa stagione. 150€ a notte in media stagione e 170€ a notte in alta stagione.
Da tener conto che la ricerca è impostata per il weekend, per gli altri giorni, il prezzo potrebbe essere inferiore…
Se ipotizziamo un prezzo di 150€ a notte, per 30 notti, viene fuori un ricavo totale di 4500€.
Di questa somma, Airbnb, vuole circa un 15% di commissione!
Quindi ne rimangono, più o meno, 3800€
AFFITTARE IL 100% DELLE NOTTI?
Ma quanto è realistico, riuscire a tenere occupato tutte le notti l’appartamento?
Poco realistico. La concorrenza è agguerrita e vi sono tanti appartamenti disponibili.
NON SCORDIAMOCI LE IMPOSTE..
Non dobbiamo scordarci però neanche del nostro grande fratello, che vuole sempre la sua fetta della torta. Per le attività non professionali, è prevista la cedolare secca del 21%.
Significa che dei 3800€ dovrai togliere 800€ (ti verrà decurtato in automatico da AIRBNB che funge da sostituto d’imposta)
Totale 3000€ – affitto 2700€ siamo a 300€.
ATTIVITÀ NON PROFESSIONALE VS PROFESSIONISTI
È vero che in questo caso abbiamo considerato l’attività come “non professionale”. Quindi, chi ha partita iva deduce il costo dell’affitto e paga le imposte solo sulla differenza. Ma ci siamo mantenuti comunque su previsioni molto ottimistiche, come ad esempio riuscire a subaffittare il 100% delle notti.
Si potrebbe pensare di aumentare i prezzi, ma anche qua dipenderà molto dalle caratteristiche dell’immobile, ma sicuramente, aumenterebbe anche il costo dell’affitto per immobili più curati.
Inoltre, non abbiamo considerato i costi delle utenze. Che ovviamente, potrebbero portarci questi 300€ di margine, probabilmente a 150€ mensile.
LAVORO O INVESTIMENTO?
Certo 150€ su 2700€ sono sempre il 5%…,Ma questo non è un investimento che genera una rendita: questo significa essersi creati un piccolo lavoro!
Per esempio, dovrai fare il check-in degli ospiti (ci sono meccanismi come le serrature elettroniche che possono aiutare) oppure fare le pulizie dell’appartamento.. E renderti disponibile per dubbi o domande degli ospiti! Altrimenti ti lasceranno una cattiva recensione…
Ricorda che se affitti a lungo termine, non puoi sicuramente cambiare idea dopo 2 mesi.
Significa esporsi per 32.400€ per generare 1800€ all’anno. Forse, facendo qualche ora in più di lavoro nella tua azienda, riusciresti a ottenere un profitto migliore e a non esporti per questa somma!
C’È CHI FA MEGLIO SICURAMENTE…
Indubbiamente, ci sarà qualcuno che avrà fatto dei conti più dettagliati e che sarà riuscito a incrementare i margini di cui abbiamo parlato. Ma si tratta di fare “impresa”. Impresa che ha bassi margini e se improvvisi, molto probabilmente perdi soldi e tempo.
MERCATI FINANZIARI?
I mercati finanziari sono una soluzione che ti consente di investire nel vero senso della parola: il tuo portafoglio lavora per te e non tu per lui. E anche i rendimenti sono discreti:
Ma anche qua, che tu sia un consulente finanziario o un investitore autonomo devi avere una strategia d’investimento per ottenere questi risultati!
Per iniziare a investire il tuo capitale in modo efficiente, scrivimi una email o contattami!
Emiliano
